万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业(yè先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别)主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的(de)，没(méi)准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高(gā先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别o)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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