5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品fáng)地(dì)产或(huò)“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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