导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xi张学良多高，少帅张学良多高āng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无张学良多高，少帅张学良多高直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，张学良多高，少帅张学良多高中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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