5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色(sè)，纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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