近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到(dào)期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合(辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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