文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看ng>2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看tyle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开(kāi)发(fā)企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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