OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目(mù)出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金(jīn)流没有(yǒu)造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是(shì)落(luò)到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家扩募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了(le)市(shì)场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平(píng)的面积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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