导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(g中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名èng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(j中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名iā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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