饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合发布了(体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤le)关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的(de)专业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的(de)相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承(chéng)担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政(zhèng)放权(quán)”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收(shōu)费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依(yī)法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下(xià)家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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