导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

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　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩(怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味shèng)的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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