饱受争(zhēng)议的二(èr)手房(fáng)交易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强(qiáng)的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通(tōng)过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的(de)最早依据(jù)是(shì)1995年(nián)国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于(yú)房(fáng日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕)地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过(guò)程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区(qū)总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīn日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕g)该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这(zhè)样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会出现中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均由购(gòu)房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中(日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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