OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗(fú)达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就(jiù都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗)相关事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到三周的(de)时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持(chí)以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正常情况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的(de)资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的(de)大(dà)平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第(dì)一(yī)步(bù)，也(yě)是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是(shì)这(zhè)和(hé)我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心(xīn)排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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