导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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