饱受争议(yì)的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易中介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实(shí)行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来(lái)说属于金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有非常强的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的(de)意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的(de)重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产中介(jiè)服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服(fú)务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的(de)基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别(bié)明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有关部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的(de)细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于(yú)二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的(de)中介费，但在一(yī)些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会(huì1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算)出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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