文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的佛系心态是什么意思监(jiān)管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。佛系心态是什么意思建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房佛系心态是什么意思地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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