饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于(yú)二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负(fù)担，而(ér)且这些(xiē)服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确(què)具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确服务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅的(de)中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的(de)情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所(s物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化uǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可(kě)能会(huì)利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门(mén)提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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