近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了20家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内22年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也称。

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