“现在(zài)的房地产很(hěn)难再出现像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢行业分化(huà)的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，从行(xíng)业来(lái)看，无论是业绩(jì)，还(hái)是(shì)估值，房(fáng)地产都已经双(shuāng)杀(shā)到了最(zuì)底部(bù)，而(ér)且(qiě)是反复地杀到了底部(bù)，再往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么(me)如何寻(xún)找房地产个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)赛道中进行选择，需要非(fēi)常小心，避免选(xuǎn)了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需要满足以下(xià)三个基准：有大的国资背(bèi)景(jǐng)的(de)、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开(kāi)发(fā)资金来(lái)源，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款(kuǎn)的(de)，房企的主要资金(jīn)来(lái)源来(lái)自新盘的销售。但(dàn)今(jīn)年新房的(de)销售情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿到钱，其(qí)实(shí)主要还是那(nà)些(xiē)有国企背景(jǐng)的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现了一(yī)个很明显(xiǎn)的分化，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还(hái)是(shì)融(róng)资等各个(gè)方面(miàn)都非常明显。现在有国(guó)资背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有国资(zī)背景的(de)民营房(fáng)企股价(jià)大(dà)多表(biǎo)现(xiàn)很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向《红(hóng)周刊》表示，在(zài)房(fáng)地产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖(wā)掘，我们(men)会特(tè)别重视企业的成本优(yōu)势，更(gèng)具体一点，就是它的净借(jiè)贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资成本是(shì)否是行(xíng)业内最低的；建安成本是(shì)否也是业(yè)内(nèi)最低的；这些都是(shì)我们看(kàn)重的一(yī)家房企(qǐ)的综合(hé)成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足上(shàng)述条件的房企并不多(duō)。即(jí)便是在国央企(qǐ)中，仍(réng)有部分房(fáng)企出现了(le)“三(sān)道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有(yǒu)逐渐恶(è)化(huà)的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力(lì)地产、西藏城投(tóu)、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等(děng)国(guó)央(yāng)企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发(fā)展、京投(tóu)发展、光明地产(chǎn)、云南城(chéng)投、首开股份、珠(zhū)江股份(fèn)、城投控(kòng)股等国央企房企也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是(shì)有着较稳健特色的(de)国央(yāng)企房企，其财务(wù)指标称得上完全健康(kāng)的仍(réng)是少数(shù)。而(ér)更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验(yàn)着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的(de)预判未来(lái)市(shì)场，以及过于激进的(de)扩张(zhāng)拿地节(jié)奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其配置(zhì)的一(yī)家(jiā)房(fáng)企进行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比例(lì)。而(ér)到2022年，这家(jiā)房企明(míng)显感觉到机会来了(le)，其(qí)开始在(zài)一线城市进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高(gāo)到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之(zhī)一(yī)。与此(cǐ)同时，该房企新购(gòu)入地块也(yě)实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预(yù)计今年会(huì)有(yǒu)更多的(de)楼盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它(tā)本身储(chǔ)备了很多弹药，去(qù)年(nián)拿地超1000亿元，且(qiě)其中一(yī)冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢半在一线城市(shì)，另(lìng)外一(yī)半也主要集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企的(de)扩张(zhāng)速度(dù)让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企(qǐ)业(yè)的(de)影(yǐng)子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债(zhài)率(lǜ)扩张得太快，但未来(lái)的两年市场没(méi)有想象得那么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如(rú)何来衡量(liàng)一家(jiā)房(fáng)企的扩张速度是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，主要还(hái)是看房企的(de)净负债率水平，在(zài)我看来(lái)，这个比例(lì)如果超(chāo)过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标准要(yào)比“三道(dào)红(hóng)线”对房企的(de)净负债率要求不(bù)得高(gāo)于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业的(de)复苏速度并没有那么(me)快，所以要规避公司净(jìng)负债率(lǜ)提(tí)高到一个比(bǐ)较(jiào)危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地产、中国(guó)金(jīn)茂(mào)、华发股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利发展等(děng)房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率持续(xù)居高(gāo)不下，在2020年(nián)至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜明对(duì)比的是，华(huá)润置地、中国(guó)海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等(děng)房企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的拿地策(cè)略(lüè)的同时，也较(jiào)好地控制了公(gōng)司的扩张速(sù)度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等(děng)个(gè)别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出(chū)，实(shí)际上(shàng)，他们是以同(tóng)一(yī)筛(shāi)选标(biāo)准来看国央企与民营房企，但(dàn)在(zài)各维(wéi)度(dù)的实际表现上，国央企(qǐ)确实会更(gèng)胜一筹。如国央(yāng)企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也(yě)更顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这样，国(guó)央企自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民营房(fáng)企，机构更(gèng)加看好国央企，但这(zhè)也(yě)并不意味着，民(mín)营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到(dào)机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季报(bào)，滨(bīn)江集团的十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)东(dōng)中新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺长城中国回(huí)报(bào)灵活配(pèi)置混合型(xíng)证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)”“全国社保基金一一(yī)六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就长期持有(yǒu)滨(bīn)江集团。根据一(yī)季报，该(gāi)资产公司的(de)几只产品(pǐn)合(hé)计持有(yǒu)滨(bīn)江集团(tuán)9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身(shēn)的基本面表现(xiàn)存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地产(chǎn)市场整(zhěng)体在走“下坡(pō)路(lù)”，但作(zuò)为杭州本(běn)土房企的滨(bīn)江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模(mó)、新(xīn)增(zēng)土储、股(gǔ)价(jià)表(biǎo)现(xiàn)等多维度都表现了(le)较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净(jìng)利润依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江(jiāng)集(jí)团更(gèng)是实现了扣非(fēi)归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩(jì)的持续增长(zhǎng)，和(hé)滨江集团扎根杭州的(de)战(zhàn)略布局(jú)关(guān)系密切。根(gēn)据(jù)2022年(nián)年(nián)报，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七成营收来自杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近(jìn)三年持(chí)续(xù)稳居杭州房企(qǐ)销售排名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在(zài)杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找(冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢zhǎo)房(fáng)、住在杭(háng)州(zhōu)网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额(é)依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团(tuán)在(zài)杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江集团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房(fáng)企(qǐ)排名已冲(chōng)进(jìn)前(qián)十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻了(le)超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来(lái)多家机构的集中(zhōng)调研。滨江(jiāng)集团发布(bù)公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老、新(xīn)华养老等18家机(jī)构调(diào)研(yán)。

　　产业链布局重点移至存(cún)量(liàng)赛道

　　机构(gòu)在(zài)下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实(shí)际(jì)上房(fáng)地(dì)产开发只是房(fáng)地产产(chǎn)业链上(shàng)的中游环节(jié)，其上游(yóu)主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下游(yóu)应(yīng)用(yòng)行业主要(yào)包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房(fáng)地产开发(fā)环节与上游材料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致上游(yóu)不(bù)被(bèi)看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量(liàng)房时代(dài)，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居领域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因为居民保有的住房规模(mó)越来(lái)越大，随着时间的增(zēng)加(jiā)，内装更新的需求也会越(yuè)来越多。美国过去的数(shù)据充分说明了这一点(diǎn)，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产业(yè)链，我们相对看好和内装相关的(de)行业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下游细分中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年内表(biǎo)现的统(tǒng)计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们(men)分别(bié)是富安(ān)娜和水星家(jiā)纺，特别是前(qián)者在月线连收七(qī)根阳线(xiàn)的基础上(shàng)，年内迄今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜(nà)主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的(de)研发、设(shè)计、生产及(jí)销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌(pái)。第(dì)一季(jì)度报(bào)告显示，报(bào)告期(qī)内，富安娜实(shí)现营(yíng)业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过(guò)实现归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司(sī)一季报的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，能够发现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力(lì)价值(zhí)、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和(hé)私募(mù)的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基(jī)金(jīn)都是价(jià)值派基金(jīn)经理曹名长在管的产品，首季(jì)其同时重仓(cāng)的房(fáng)地产产业链股票(piào)还有(yǒu)金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一(yī)时的家(jiā)居板(bǎn)块(kuài)也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度(dù)沉寂，不(bù)过(guò)好在(zài)困境(jìng)反转露出曙光(guāng)，家居(jū)板(bǎn)块(kuài)中(zhōng)年内表(biǎo)现(xiàn)最好的(de)是(shì)志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段，该股年内上涨(zhǎng)已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的(de)十大流(liú)通股股东来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼独(dú)具，一(yī)季报中(zhōng)他管理的(de)广发策(cè)略优选(xuǎn)和广发(fā)安宏回报均增加了持股(gǔ)，而(ér)这两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)也成为志邦家居十大流通(tōng)股股东中仅有的(de)两(liǎng)只公募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他管理的全部(bù)三只(zhǐ)产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的(de)独门(mén)重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业(yè)股也(yě)越来越被(bèi)机构所青(qīng)睐，不过这类(lèi)标的大多在(zài)香港上(shàng)市，如(rú)何选(xuǎn)择成(chéng)为(wèi)难题。对此，前述(shù)上海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)举例分(fēn)析：“物业服务不是一个高毛利的(de)行业(yè)，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还(hái)是希望(wàng)挣的(de)是(shì)市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿(lǜ)城服务为例(lì)，它在中高(gāo)端楼盘占比(bǐ)是(shì)比(bǐ)较(jiào)高的(de)，每年(nián)到期的(de)合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到(dào)期之后(hòu)，经过两三轮合同周(zhōu)期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能(néng)做到产品提(tí)价的公(gōng)司很少，因为物(wù)业公司很(hěn)容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些固(gù)定(dìng)人员(yuán)成(chéng)本(běn)的年(nián)度增长，不过服务没有特别(bié)好，客(kè)户(hù)没(méi)有那么满意(yì)，能做到提价(jià)难(nán)度是非常大的。但是该公司能(néng)在业内做到(dào)到期之后提(tí)价率比较高，这(zhè)跟它(tā)的定位(wèi)和比较好的服(fú)务是有(yǒu)关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢