文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对八哥鸟寿命是多少年于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在八哥鸟寿命是多少年房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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