5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mcpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的ù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōcpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的ng)在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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