近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REIT吴亦凡资产多少亿s丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资吴亦凡资产多少亿产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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