万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最(zuì顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程)强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全(qu顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程án)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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