饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关(guān)于规范(fàn)房地产(chǎn)经坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的(de)专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担(dān)，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部门当前并(bìng)未(wèi)明确具(jù)体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务(wù)项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出(chū)具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城市的(de坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸)二手房交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司(sī)可(kě)能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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