导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(z来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗hēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗