近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派(pàin是正极还是负极，L是正极还是负极)金(jīn)额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

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