导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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