5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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