饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼(shǒu)房(fáng)占市场成交比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二(èr)手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息不对(duì)称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场管理和(hé)调(diào)控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门(mén)当(dāng)前(qián)并(bìng)未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合(hé)适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事(shì)人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼产权抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对(duì)交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于(yú)变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明度(dù)，也有(yǒu)利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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