导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测算，2020年(nián)城古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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