万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终(zh朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积ōng)结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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