近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过(guò)基(jī)金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(香港名媛是做什么的shì)场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二香港名媛是做什么的级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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