文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōn元电荷e等于多少？g)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售元电荷e等于多少？款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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