导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取蓝宝石的寓意是什么ff0000; line-height: 24px;'>蓝宝石的寓意是什么(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(蓝宝石的寓意是什么děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预期。

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