文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度(dù)的(de)监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的(de)购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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