饱(bǎo)受争议的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利(lì)用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价等十(shí)方(fāng)面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务(wù)在内的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易行为(wèi)及(jí)其主体进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理(lǐ)和调(diào)控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话(huà)题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取(qǔ)约谈等综(zōng)合(hé无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方)措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关(guān)部(bù)门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依(yī)规(guī)纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单(dān)边(biān)收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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