饱受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关(guān)于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过程中，部(bù顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉)分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双(shuāng)方共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shō顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉u)取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对(duì)收(shōu)费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基(jī)本服(fú)务和(hé)延(yán)伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易当事(shì)人(rén)出具(jù)收费清单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文件而(ér)非规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪(jì)服务(wù)领域的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能(néng)对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了(le)房价。两部(bù)门(mén)提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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