近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含(hán)了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收益(y周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释ì)性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料(liào)中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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