万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义rong>

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义不(bù)能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成(ch苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义éng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？