导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持(chí)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了(le)额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。<推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力/strong>

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。