OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(f苏三起解的故事，苏三起解的故事简介ú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说明(míng)会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由苏三起解的故事，苏三起解的故事简介于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户(hù)情况(kuàng)，相关负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租(zū)户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责(zé)的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在(zài)给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一苏三起解的故事，苏三起解的故事简介些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了(le)一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空(kōng)间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的(de)发(fā)展。”相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设(shè)发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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