5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化(h异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写uà)的(de)进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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