OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷(mí)，不少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回调(diào)不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召(zhào)开的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不(bù)到(dào)三周的(de)时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息的第(dì)一时间(jiān)即(jí)奔赴(fù)现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作(zuò毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独(dú)栋形态的(de)物(wù)业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学城这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的(de)插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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