文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确(què)认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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