导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(y宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗ǒu)关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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