近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称金份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收益(yì)主要来自项(x早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称iàng)目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运营业绩及(j早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称í)REITs的(de)管理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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