文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买香港名媛是做什么的期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧香港名媛是做什么的需(xū)要(yào)根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力香港名媛是做什么的(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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