5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非(f凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别ēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别(zhèn)的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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