万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心(xīn)16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确(què)了(le)购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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