万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权(quán)转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟权(quán)。如果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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