5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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